こんにちは！「損をしない家の買い方を世の中に広めたい、リノベーションの人」、
株式会社カラフルライフの清水です。
今日はマンション管理会社に気を付けろ！気まぐれ管理人に引っかきまわされたリノベ―ション現場の話
をお伝えします。
今回は力を抜いて書ける、“余談カテゴリー”、小話、愚痴です。リノベーションの現場で、毎日のように問題・トラブルが起きることがあります。戸建であれば築年の古さによる構造躯体の劣化や、当時の施工に起因するもの。場所によっては近隣住民さんからのクレーム。そしてマンションでこのトラブルが起きやすい要因のひとつが「管理人」です。
今回の小話
マンション管理会社に気を付けろ！気まぐれ管理人に引っかきまわされたリノベ―ションの話
内容：
④マンションリノベーション工事で、管理人さんに大いにかきまわされた話
②リフォーム工事直前の工事申請。ちょっと奇妙な「近隣同意書」を取得
③工事が始まる前に近隣クレーム勃発。準備と確認で無事回避はしたが…
④年収5,000万円を越える(であろう)会社社長の住民からのクレーム対応
⑤マンションリノベーションで、管理人さんは重要。雨の日に水やりをする管理人
私の略歴です。不動産仲介業、販売受託業、リフォーム・リノベーション業を、個人住宅でのみ、20余年やって参りました。
□不動産仲介業、新築マンション販売を約10年経験
□日本一歴史のある富裕層向けリノベーション会社のトップセールスを経験
□受賞歴、メディア掲載歴多数。某メーカーコンテストでは日本一を獲得。
□最前線で150現場以上のリノベーションを担当
賃貸、投資物件、商業ビルなどについてはほぼ未経験なのでお話できることはありませんが、個人邸については不動産業、建設業両面からお伝えできると思います。
マンションリノベーション工事で、管理人さんに大いにかきまわされた話
別途記事にて、「マンションリノベーションは管理規約に書いてある通り、管理人に言われる通りにやる」と書きました。しかしながら、もう二度と経験したくありませんが、その通りにやってまあまあ深刻なクレームを、理事長及び近隣住民さんから言い渡されたことがあります。東京港区の瀟洒な住宅地に建つ、高級マンション。150㎡で1億7,000万円ほどの部屋を購入された後の工事でした。
↓詳しくはこちらの記事を
http://リノベーションのためにマンションを購入する前にやっておくべきこと：管理規約調査
リノベーションを進めるに当たり、「早い段階で竣工図面調査、管理規約調査を行うべし」というのは書いた通り。セオリーに従って、その現場でもお客様にお会いした翌日にその調査に行きました。工事開始予定はその半年後の予定でしたので、こちらとしてはかなり余裕を持って、きちんと計画するつもりで訪問したのですが、「リフォームのルール？そんなのはこの管理規約通りにやってもらえればいいんですよ！」と、一蹴。「あんたに教えることなどない」とでも言うような態度は、“住民さんの代行”として来ている私に対して大いに疑問符の付くものでした。
とは言え、聞かなければ仕事になりません。下から下から聞いていき、「工事期間中、毎日駐車場1台は使える」「大型資材の納品がある場合はこっちのルートを使える」などのリフォーム工事条件を、なんやかんや言ってもちゃんと教えていただき、その日は終わりました。
リフォーム工事直前の工事申請。ちょっと奇妙な「近隣同意書」を取得
いよいよ工事着工日が決まり、ここで改めて訪問。「管理規約に書いてある通りに進めますよ？」と確認し、規約通りに工事申請手続きをスタートさせます。
このマンションでは
➀近隣住戸上下左右4件の承認印をもらう
➁一度訪問して、不在であれば、告知文の投函でこれに代えるものとする
➂押印を断られた場合、その旨を記載すれば工事着工できるものとする
※誤植ではありません、マジです
という、300件以上マンションリフォームをしてきた私から見ると、厳しくしたいのか緩くしたいのか理解が困難な、初めて見る“奇妙な”ルールでした。
しかしながら私には関係がありません。管理人に言われた通り、「管理規約に則って進める」のみ。最上階だったため、隣接住戸は3件。1件のみ在宅で、挨拶、工事説明後すぐ押印いただき終了。残り2件は留守宅だったため、告知文を投函し、その旨を用紙に書き込み終了。規約通りに完了し、管理人の元へ申請へ行きました。
憮然と申請書を受け取られ、管理室を後にした10分後、管理人から私の携帯へ電話が入ります。「さっき提出された申請書だけど、これでいいかな…？」質問の内容がよく分かりません。管理規約について、管理人から質問をされているのか、俺は？？と、近くにいたため引き返し、問答をすると、
この管理人さんは管理規約をほぼ、読んだことが無い、ことを直感しました。
仕事において感情の上でのケンカほど無意味なものはありませんので、規約の条項を指でなぞりながら全て“こちらから”説明しました。少なくとも私には、その聞き方が「初めて聞く人の聞き方」であるように感じました。いずれにせよそれも私には関係ありませんので、整合性を確認。「管理規約の通りでいい、とおっしゃいましたよね？これでいいですよね？？」と念押しし、再びマンションを後にしました。
工事が始まる前に近隣クレーム勃発。準備と確認で無事回避はしたが…
工事着工の10日前。隣接住戸を含めた近隣挨拶のために再訪。A4サイズの「工事挨拶状」を「総戸数30戸ていどなので全戸投函します」といつも通り伝えました。ここで怒られます。「そんな勝手なことをされては困る！挨拶状は管理室で受け取って掲示板に貼り出すだけだ！！」と、初耳話を聞かされ、「4カ月に及ぶ長期工事ですが、全戸挨拶状投函しなくて本当にいいんですね？」とここでも念押しし、掲示用挨拶文3枚を渡し、着工日初日を迎えることとなります。
工事着工予定の前日、事務所へ私宛の電話が鳴ります。「住民のものだが、挨拶も無くこんな長期工事に入るなんてどういう了見だ！？」とごもっともな内容。工事予定の部屋の真横にお住まいで、申請時訪問したときには不在の住民さんでした。このような電話は日常茶飯事とは言い過ぎですが、相当数対応します。慣れることはありませんが。
50歳前後と思われる電話主の住民さんと電話で会話し、「おっしゃる通り」であることとここまでの管理人とのやりとりを伝え、翌日の着工日にマンションロビーで話し合うこととなりました。私はそこまでの管理会社とのやりとりを顛末書として作成し、その場へ参加しました。
年収5,000万円を越える(であろう)会社社長の住民からのクレーム
話し合いへの参加は、管理会社側は私の対応した管理人ではなく、本社の担当者とその上司の2人、住民さん側の参加が2人。後で御名刺をいただいて分かるのですが、住民さんのお二人はかなり大きな会社の創業者と、某プロスポーツチームのCEOの方でした。住民さんとしては、
➀「こんな長期間の工事に入るのに、挨拶も無い。掲示されたのは一昨日。非常識だと思わないのか？」➁「工事車両を置いているがそんな勝手なことをされては困る。ここは住民の駐車場だ」
の2点が物言いのポイントです。
➀については携えた挨拶状を示し、「申請時は、不在の場合は挨拶文の投函で足りると規約にあったので、管理人に確認の上でそうした。管理人さんに全戸投函を相談したが断られた」旨を、
②については「工事についてのルールを聞きに行ったその日に、工事車両1台駐車可と許可を得た」旨を伝えました。
当然ながら住民さんの態度は一変。話を突き詰めていくと、これには驚きましたが、私が管理人から受け取った管理規約がそもそも古いものであったと、初日の初動から違っていたようです。後でこちらとは関係の無いところで大問題に発展していました。駐車場を使っていいとのルールも、管理規約には書いてなかったのですが、管理人が勝手に判断したものらしく、物言いの方向は俄然管理会社側へ。私としてはトドメとして顛末書を提出し、無事「リフォーム会社側は一切悪くない」という結論をもらいました。さすがは大きな組織のトップ、顛末書の読むスピードの速さと、その後の態度の変わり方は勉強になりました。
とは言え、ここから4カ月ご迷惑をお掛けし続けることと、管理会社と協業しないといけないことには変わりがありません。➀今回の顛末を記載した挨拶状を、管理会社名義・リフォーム会社名義それぞれで、今日中に全戸投函すること ②駐車場使用は一時駐車のみ。原則としてコインパーキングを使うこと、とその場で取り決めを行い、対応。②については住民さんより「おたくのミスでは全くないから、管理会社に請求しなよ！？」とお申し出いただき、管理会社に請求を上げ、全額お支払いいただくこととなりました。
マンションリノベーションで、管理人さんは重要。
文字通りスタートからつまずいた工事は、この後も管理人によってかき回されることになります。ものすごく大きなTOYOキッチンを入れることになっていたため、搬入用の特殊ルートの使用は最初から必須。その旨を伝えていたのですが、搬入前日になって、「ここの3部屋の住民さんに許可が必要です。その許可も、まず書面を入れ、管理会社から連絡して…」と言い出します。これにより搬入・設置で1週間ずれました。
業者出入口からエレベーターまでの床養生の条件も、「毎日必ず」「台車を使うときだけ」「汚れたものを台車に乗せて出すときだけ」「職人が歩く場合は必ず」とトーンアップトーンダウンを繰り返したりと、工事が佳境を迎える3か月目くらいには、比喩ではなく毎日現場と管理人さんとの格闘が繰り返され、現場監督をなだめるのに非常に苦労しました。
マンション管理人という仕事は非常に過酷であるとよく聞きます。おそらくは平均世帯年収が5,000万円を越えるのであろうこのようなマンションであれば尚更。途中途中でお客様に報告をすると、「そーなの、あの人昔っからいるけど、昔っからそうで…」とよくよくご存知で、「前仕事しているの見たら、雨の日に傘さして植栽に水やりしていたから、ああ、そうなんか…って」とよくご存じでした。
それを聞いて、全て悟った気がしました。
ここまで分かりやすく迷惑を掛けられるケースは稀です。稀というかこの管理人さん以外は、不愛想とかFAXの字が汚くて読めないなどのカワイイ問題はありますが、皆さん最終的には仲良くしてくださり、ご協力してくださいます。それはそうですよね。目的は「お客さんの満足」で一致しているのですから。
これからマンションのリフォーム・リノベーションをされるのであれば、管理人さんの性格やクセをしっかり把握した上で、仲良くしてもらった方がいいです。これはお客様も我々リフォーム業者も同様に。周辺住民さんに大迷惑をかけざるを得ないリフォームにおいて、マンション全体を取り仕切る管理人さんの存在は重要です。また、手前みそながら、対管理組合、対管理会社への対応を問題無く済ませることができたのは、「管理会社からの指示に100％従い、やるべきことをやったから」です。リフォーム工事申請を甘く見ると、本当に痛い目に遭います。最悪の場合、工事差し止めを喰らいます。くれぐれも、くれぐれもご注意ください。
お読みいただきありがとうございます。少しでもリノベーションについて知っていただけると嬉しいです。
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